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任兴洲:引导住房回归本质属性 建立健康发展长效机制
【发布时间】2016-12-21-17-51【来源】中国经济时报

  资料图片

  “此次中央经济工作会议对房地产的定位、调控有较多阐释,可以看出,我国房地产保持平稳健康发展是中央高度重视的问题。此次会议也传递出一个信号,即处理好房地产领域的问题,防范房地产风险将是2017年经济工作的重要任务。”近日,国务院发展研究中心市场经济研究所原所长、研究员任兴洲在接受中国经济时报记者专访时表示。

  此次中央经济工作会议从多个角度对房地产健康运行和调控指明了方向。此次会议如何定调房地产调控?如何将长效机制的建立落到实处?一二线城市与三四线城市又应当如何因城施策?围绕以上热点话题,任兴洲作出了解读。

  合理引导住房向居住本质回归

  中国经济时报:如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位?

  任兴洲:今年的中央经济工作会议中关于房地产发展和调控的内容给人印象最深刻的是对房地产的定位。一段时间以来,部分城市房地产被当做资本炒作的对象,致使一些城市房价快速上涨,脱离了其本身的使用价值和真实的价值,而过度追求房子“低买高卖”的差价收益。“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央用最通俗易懂的语言深刻阐释了住房的定位和本质属性,那就是住房是让老百姓住的,是要实现“住有所居”的,因为,只有百姓安居,才能乐业,才能保持社会稳定,促进经济发展。虽然房地产作为不动产,也具有一定的资产属性,但这也是以其居住属性为前提的。

  无论是现在还是未来,我国都必须引导住房回归到“居住”的本质属性上来,而不是放大其资产属性,作为资产标的进行爆炒。这也为2017年乃至整个“十三五”时期城镇居民住房的发展和市场运行指明了方向,也表明中央坚决遏制“炒房”行为、鼓励和支持自住性住房需求的决心。

  中国经济时报:今年以来,一线和部分二线城市“地王”频现,房价暴涨,房地产“炒作”盛行,这对经济和社会平稳发展究竟有什么危害?

  任兴洲:“炒房”的危害是很大的。从部分一线和热点二线城市来看,“炒房”使价格短期内暴涨,扭曲了社会预期,引发了社会的恐慌性购房,又进一步推高了房价,高房价助推高地价,“地王”频现,形成房价、地价轮番上涨的局面,使房价严重背离了其自身价值和当地居民的收入水平,使房地产泡沫不断积累。“炒房”不仅推高了房价,抬高了居民的住房成本,而且对经济发展危害也很大。房地产行业的特征是产业关联度高、产业链条长,且与金融有着十分紧密的关系,当房地产泡沫积累过高,风险隐患就会迅速增大,一旦泡沫破灭,很容易引发系统性金融风险。

  另外,一些“炒房”者短期获益还造成很强的示范效应,引导更多资本“脱实入虚”,从而对实体经济形成“挤出效应”,一些企业不愿意扎扎实实投资实业,觉得“干实业辛苦,不如炒房赚钱快”,这不仅不利于实体经济转型升级,更不利于企业创新发展,对我国经济的整体竞争力提升将带来很大的负面影响。同时,“炒房”还扭曲了整个社会的价值观、财富观,也会进一步扩大社会的贫富差距。因此,很多国家和地区,都不能容忍“炒房”行为大行其道。近两年,加拿大、澳大利亚和我国香港地区都出台了一些政策措施,严格限制当地房地产炒作的行为。

  中国经济时报:具体应当如何引导住房向居住本质回归?

  任兴洲:引导住房回归居住的本质属性,就是要在打击和遏制“炒房”行为的同时,通过一系列政策措施鼓励和支持真实的住房需求,包括首次置业的刚性需求和大量的改善性需求。

  随着城镇化的持续推进,居民收入水平的提高,真实的住房需求仍在增加,加上“二孩”政策的实施、居家养老的增加等因素,居民家庭对住房的改善性需求也在不断增加,特别是一线城市和一些热点的二线城市,由于其产业集中度高、公共服务和基础设施更为完善,人口流入快、聚集度高,对住房需求量持续增大。应当通过政策措施支持这些实实在在的住房需求,这就是回归住房本质属性的具体体现。

  在居民住房需求的实现方式上,既要完善商品房的新房销售市场,也应当活跃和完善二手房交易市场,还需完善住房租赁市场。居民住房需求是多层次、多种方式的,不仅有购房需求,也有租房需求。长期以来我国住房租赁市场规范化程度较低,相关法律法规不健全,租赁双方主体的合法权益都容易受到损害。未来应当进一步完善住房租赁市场的法律法规,保护租赁双方的合法权益,全力维护市场的契约关系。

  针对当前住房供需矛盾较为突出的一线和热点二线城市,中央经济工作会议要求,对于土地供给不足的城市要适当加大供地力度,并有效盘活存量用地,目的是满足真实的住房需求。另外,对于城市里无法靠自身力量解决住房问题的居民家庭,我国也不断完善包括棚户区改造、安居工程、公共租赁住房在内的住房保障体系,以保证这个群体能够“住有所居”。

  建立房地产发展长效机制的时机已经成熟

  中国经济时报:中央经济工作会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,“长效机制”口号由来已久,早在2013年,国研中心就召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会。此次中央再次提出建立促进房地产健康发展的长效机制,将会如何落实?

  任兴洲:近些年来,国务院和相关部门在房地产健康运行和发展的长效机制建立方面已经下了不少功夫。比如,在不断探索中国特色房地产市场规律的基础上,调整和完善房地产金融、探索实施差别化的利率政策等,完善税收政策,房地产税也已经列入立法进程。同时,房地产市场开发秩序的治理、房地产中介机构的规范等都在进行。因此,不能否认这些年我们在长效机制的探索和实践方面所作出的努力。

  当然,长效机制的建立和完善与我国房地产市场的发展阶段紧密相关。改革开放以来,特别是1998年全面推进住房制度改革以来,房地产快速发展,供需矛盾较大,这就需要我们对中国房地产市场规律不断探索和研究,需要在借鉴国外经验的同时,立足中国国情,摸索出我国房地产市场发展规律,在实践中探索和研究如何建立有中国特色的房地产市场健康运行的长效机制。目前,我国整体房地产市场供需关系已发生重要变化,城镇居民住房极度短缺的时代已经过去,大多数城镇居民住房供需关系正趋于平衡。长效机制建立的条件已经成熟,因此,中央经济工作会议又再次强调要建立房地产市场健康发展的基础性制度和长效机制。

  中国经济时报:那么应当如何进一步落实“长效机制”的建立?

  任兴洲:国务院发展研究中心市场经济研究所长期跟踪研究我国房地产市场,做了大量的实地调研,也一直围绕“长效机制”进行研究,并系统梳理了国际上一些国家和地区房地产运行、管理和调控的经验。我认为,长效机制的建立应当是一整套体制机制综合作用的结果,既包括房地产领域自身的长效机制,也应该包括更深层次的相关体制机制的改革和完善。

  在房地产领域长效机制方面,中央提出,要建立稳健中性的房地产金融政策。我们市场所在以往的研究中,也曾提出对房地产市场应保持稳健中性的金融政策,即保持利率大体平稳,以此给社会一个明确的信号,稳定社会的预期。同时,应当建立相应的对冲机制,即在利率明显下降时,适当提高首付比例,形成合理有效的对冲,进而使房地产市场免受金融政策变动的直接干扰。从德国战后房地产市场发展的经验来看,稳定的金融政策是稳定市场预期,促进市场平稳发展的关键因素。在信贷政策方面,未来需进一步完善差别化利率政策,支持真实的自住性需求,坚决遏制短期炒作行为。

  在税收政策方面,长效机制包括全面理顺各环节的税率。社会上热议的房地产税,实际上是在住房持有环节征收的,长期以来,我国未对城镇居民征收(只在上海和重庆进行了试点),征收房地产税的目的之一,是适当增加住房的持有成本,引导购房者理性购房和合理持有;税收的长效机制还应包括对新房购买环节和二手房交易环节税收的理顺,目的是合理税负、活跃交易,促进流转,促进住房资源的合理配置。

  长效机制还包括房地产的相关立法,例如不动产登记、税收、金融、市场秩序的治理、土地出让制度的完善等都需要通过法律进行规范。

  总之,正如中央经济工作会议提出的,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段来推动房地产市场健康发展。

  当然,对于房地产领域而言,仅有自身的长效机制还不够,还必须考虑和全面推进与房地产领域密切相关领域的体制改革和机制的建立与完善。

  例如,现行的房地产市场运行存在的问题与地方“土地财政”有密切关系,目前土地出让收益往往是地方财政的重要收入来源,因此,房地产形势如何,土地价格高低,直接关系地方财政收入状况,也影响着地方有多少可支配财力。要解决房地产健康发展问题,必须解决土地财政问题,必须建立合理的、可持续的地方税体系,其根本任务是要推进财税体制的改革。是要处理好中央和地方的财税关系。

  还有关于解决好“人地挂钩”问题,背后则是城镇化快速推进过程中的户籍制度改革和农民工市民化改革的问题,这些制度和体制问题不解决,“人地挂钩”也很难真正解决。

  因此,完善房地产领域自身的长效机制固然重要,但同时也必须进一步深化相关领域的体制机制改革,才能推动房地产市场基础性制度和长效机制的建立。

  坚持因城施策、精准调控

  中国经济时报:中央经济工作会议提出,“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。”这一举措如何改善一线城市和热点二线城市楼市过热,三四线城市去库存压力大等现状?

  任兴洲:现阶段,不同城市房地产分化特征更为明显。不同城市的市场状况、面临的突出问题都差异很大,比如今年就出现了一线和热点二线城市房市火爆、房价快速上涨,而三四线城市房地产大量积压,“去库存”艰难的“冰火两重天”现象。在这种情况下,调控政策当然不能“一刀切”,必须实施分类调控,因城施策,在一些城市甚至采取“一区一策”的措施进行精准调控。通过调控措施遏制一线和热点二线城市“炒房”,在增加土地和住房供给的同时,也要重视三四线城市“去库存”的工作,对积压严重的城市严控土地供应,减缓供给速度,疏通各种销售渠道。

  通过对中国特色房地产市场运行规律的认识和把握,此次中央经济工作会议提出特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展,这是颇有新意的。特大城市的住房如果仅从本市做文章是受很大局限和制约的,必须放宽眼界,打破“一亩三分地”的思维定式,在更大范围内配置资源。例如,京津冀一体化,北京加快向周边地区疏解非首都核心功能,加强交通体系建设,完善各类基础设施,使北京与津冀等地形成内在的有机联系,功能布局更合理,带动周边地区发展的同时,住房问题也有望得以缓解。上海、深圳等城市也有这样的问题,由于人口的大规模涌入,而主城区土地资源有限,因此,中央要求特大城市要放宽眼界,创新思维。目前,在特大城市周边建设一批特色小镇,会成为疏解人口、带动就业、创造宜居生活环境的有效途径。

  落实地方政府主体责任就要守土有责

  中国经济时报:此次中央经济工作会议强调房地产“要落实地方政府主体责任”,应当如何理解?

  任兴洲:我们所说的“因城施策,一城一策”,都需要地方政府作为责任主体来实施调控。近期20多个城市的调控政策也主要是城市政府出台的。

  落实地方政府主体责任要做到守土有责,地方政府应当结合本市市情,根据城市的整体定位、城市总体规划、当地房地产市场发展的状况,以及存在的突出矛盾和问题来制定房地产市场发展的规划,并结合土地供应、住房建设、供需结构调整等措施加以调控。地方政府可以采取适当的调控手段,如限购、税收手段和必要的行政手段来维护市场秩序,促进市场平稳健康发展。当然,随着长效机制的建立,地方政府的调控也应合理、合法,于法有据。

  在特大城市与周边地区的一体化发展中,应建立省际、城市间政府的协作、协同、协商机制。共同围绕城市功能疏解、企业搬迁、人口流动、公共服务衔接等建立有效的协商、议事、决策机制,使政策落到实处,这也是守土有责的具体体现。(中国经济时报记者 陈婧)

新疆新闻在线〖2016.12.21-17:51〗责编:沈媛

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